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Hipoteca Reversa: uma saída para aumentar a renda na maturidade

Há no direito europeu e norte-americano uma figura jurídica, ou melhor, um produto financeiro devidamente regulamentado, lastreado em garantia real, que ajuda a melhorar a renda das pessoas mais velhas. Esse produto chama-se hipoteca reversa. Por essa modalidade de renda vitalícia, a pessoa fornece como garantia um imóvel do qual seja proprietário recebendo, em troca, um fluxo mensal de pagamentos até o dia de seu falecimento. Portanto, consegue-se atingir dois objetivos simultaneamente: dar liquidez aos ativos imobilizados de pessoas maduras e complementar sua renda
A pessoa continua morando e desfrutando normalmente no seu imóvel, pagando os impostos e despesas normais de manutenção. A entidade financeira assume o risco do contratante viver um período de tempo tão longo que os pagamentos mensais feitos pelo banco venham a ser superiores ao valor de mercado do imóvel. Outro risco é o de que o contratante faleça em um momento em que o mercado imobiliário esteja em recessão, deprimindo o valor dos imóveis. Obviamente, as situações opostas também são possíveis, gerando a possibilidade de ganhos extraordinários por parte do credor

A hipoteca reversa, nos EUA e em outros países como Canadá, Hong Kong, Reino Unido e Austrália, é uma prática cada vez mais implementada. Nesses países, a cultura determina que cada pessoa prove seu valor construindo patrimônio por seu próprio esforço. Em outras culturas, como a latina, há um forte desejo de se deixar algo em herança para os filhos. Seja como for, a disponibilização desse produto financeiro é sempre um recurso a mais para quem precisa de dinheiro.

As regras para este produto financeiro variam de país para país. No Canadá, por exemplo, a lei determina que o saldo do empréstimo não pode exceder o valor justo de mercado do imóvel. Há também uma idade mínima para se candidatar ao empréstimo. E outras exigências que são estabelecidas por lei ou pela entidade reguladora

Nos EUA, a reverse mortgage garante uma fonte de renda mensal extra durante toda a vida, sem precisar abrir mão do seu patrimônio e nem correndo risco de despejo. Após falecimento da pessoa, três opções se abrem: os herdeiros entregam o imóvel à instituição financeira; ou devolvem o dinheiro pago pelo banco com uma taxa de juros estabelecida em contrato (como se tivesse sido um empréstimo tradicional), mantendo o imóvel; ou, ainda, permitem que a instituição financeira tome posse do bem, faça um leilão para vendê-lo, recupere seu dinheiro e entregue qualquer quantia que sobrar para os herdeiros legais da pessoa falecida.

Alguns analistas entendem que a hipoteca reversa é um excelente instrumento financeiro ao transformar patrimônio – que resulta do esforço da pessoa ao longo da sua vida profissional mas que tem custos de manutenção em um momento em que a renda é menor – em mais dinheiro no bolso todo mês, melhorando a qualidade de vida das pessoas mais velhas. Outros, entretanto, argumentam que não é fácil regulamentar este produto financeiro, o que abre espaço para fraudes e propósitos diversos do originalmente estabelecido. Há o risco do credor oferece um fluxo de pagamentos mensais de valor excessivamente baixo (o equivalente a cobrança da taxa de juros muito elevada sobre o empréstimo). Além disso, a justiça pode vir a dar outro destino ao imóvel quando do falecimento do seu proprietário se não houver um dispositivo legal solidamente estabelecido garantindo o direito da entidade credora

A lei brasileira não prevê a hipoteca reversa. O que existe no país é empréstimo lastreado em imóvel. Ou seja, a pessoa pega um dinheiro emprestado e disponibiliza o imóvel como garantia. Entretanto, ela precisa pagar o empréstimo de volta ao banco. E isso é totalmente diferente da hipoteca reversa.
Há muitos anos é discutida a oportunidade de se criar os dispositivos jurídicos e regulatórios necessários para que este produto financeiro possa ser ofertado. Há duas propostas em discussão no Congresso: no Senado, o PL 52/18 propõe acrescentar à lei de Alienação Fiduciária a previsão da hipoteca reversa de coisa imóvel. Na Câmara dos Deputados, tramita o PL 3.096/19, vinculado ao Estatuto do Idoso.

No momento em que a população madura aumenta muito rapidamente no Brasil, e parte dela enfrenta dificuldades para viver em função dos baixos valores da aposentadoria paga pela previdência social, é conveniente que o debate em torno da hipoteca reversa seja ampliado o mais rapidamente possivel

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